５人目の入居者決定
202号室の２番手の方が振替となり102号室へと申し込みとなりました。101の方も先ほど案内しまして、申込みとなりそうですが、ちょっと条件でご相談が。。。
今週に立て続けに入居の申込みです。2階の２番手の方が１階へと申し込み決定になりました。礼金セットしておけばとは多少思いましたが、結果がよい中でケチケチしてもしょうがありません。
入居の決めてに関しては、部屋の設備と清潔さ重視で今回の物件は１択であったとのこと。仲介業者さんのキャンペーンで初期費用も安いのも決めてになったようです。
綺麗でないとダメな入居者とのことで、家主の立場からすると綺麗に使ってくれるのではと期待しています。
101号室の申込み相談
相談内容なのですが。。実はこの方は家賃を5万円代後半から探しており。現在の賃料から3000円下げてもらえないかということです。諸事情で入居の時期を急いでるみたいでして、いかがでしょうか。
おぉ、3000円値下げすれば満室か。と満室の誘惑もありますが、3000円でも年間で3万６千円です。賃貸の需要はかなり強そうなので今回は見送ることにしました。礼金が０ということもあり、「この物件空いてますか？」と問い合わせも多いとのことでしたので、様子見をしてみたいと思います。
それ以上に3000円の賃料は物件の価値にも関わるので計算してみました。
3000円の賃料値下げが45万円の価値！？
簡易化するために以下のようなスペックにしてみます。
- 価格 5000万円
- 戸数 ６戸
- 利回り ８％
- 年間賃料 400万円
これを仮に月間と戸数あたりに直してみますと以下のようになります。
- 月間賃料 33.3万円（400万を12で割ったもの）
- 月間賃料（戸） 5.5万円 （33.3万を6で割ったもの）
3000円というと年間３万6000円ですから、先ほどの年間賃料に影響があるわけです。ここに仮に利回りを8％とキープして売却すると仮定して物件価格を算出すると
- 年間賃料 396.4万円 (3000円x12で3.6万円のマイナスです）
- 利回り 8%
- 物件価格 4955万円（396.4万円に8%を割り算したもの）
なんと45万円の物件価格が下がっています。仮にこの物件を利回りをキープして売却すると45万円の損益になってしまいます。
だからこそ、家賃の下落を数ある大家さんが気にされ、またこの家賃をあげるということが物件自体の価値を大幅にあげることになるわけです。ですので、築古戸建の投資家や大家さんはリフォームをして、家賃を上げ、それにより利回りの改善に加え、物件価格を購入時より大幅に上げる事が可能となり売却益を得ることができるわけです。
この後は築年数が経過し、家賃の下落は避けれれませんがいつでも売却の出口が取れるように、賃料はできるだけ下げないように経営していきたいと思います。
募集開始からの推移
ここまでの簡単な推移です。
- 12月1日 賃貸募集開始
- 12月6日 1人目入居者決定 103号室
- 12月26日 2人目入居者決定 203号室
- 1月14日 3人目入居者申し込み 201号室
- 1階の部屋にて礼金なしへ変更
- 1月23日 4人目入居者申し込み 202号室
- 1月24日 5人目入居者申し込み 102号室（今回決定)
- 1月24日 6人目入居者申し込み 101号室（今回は見送り)
一気に満室か！と思いましたが、何事もうまくは行かず。今週末の土日でキリよく1月で満室と行って欲しいです。以下、過去の入居者の記録です。
https://us-kabu.com/nyukosha-2/